乐居财经 徐酒眠发自广州

“最快也要一年”，无限竞技之完美停车6年前透露分拆物业上市计划时，李思廉给出了大概的时间进度。

只是，年复一年，2015年和它同期表达分拆想法的碧桂园，其物业在港上市已有三年，而富力物业迟迟没有消息。

起了大早，还在赶集的路上。6年间，港股上市物企数已从当时的两三家已增至45家。不过，在今年，富力搁置了许久的分拆物业上市计划有了新动作，四元素魔法书富力物业IPO似乎近了。

4月16日，富力地产旗下的广州天力物业发展有限公司（简称“天力物业”）实际控制人发生变更，从“李思廉”变更为“富力物业服务集团香港有限公司”（简称“富力物业集团”）。

“将物业资产装入香港公司，是在港股上市的惯常操作流程”。资料显示，富力物业集团成立于今年的2月9日，目前间接持股企业16家。

“曲线”上市

整合旗下物业公司两年，富力物业IPO版图的雏形才初显。

2019年底，李思廉与富力的另一位创始人张力，各自出资50%成立合资公司——广州富星投资咨询有限公司（简称“富星投资”），并以其作为整合平台，神秘圈之魔镜开始对富力地产旗下物业公司进行一系列的收购交易。（可阅读乐居财经专题策划《李思廉与张力的第二次创业 | 起底隐形物企》）

当时，就有传言李、张二人要准备推富力物业上市了。只不过相隔一年多，富力物业才有了实质性的上市动作。

目前，富星投资旗下有三大物业公司，分别为天力物业、华信物业、恒富物业，其中天力物业又拥有9家子公司，均为100%控股。

富星投资成立的当月，就快速收入了富力地产旗下的两家物业公司。前后相隔7天，富星投资先后从富力地产的附属公司各自对价500万元收购了大同恒富物业服务有限公司（简称“恒富物业”）、天津华信物业管理有限公司（简称“华信物业”）。

出售的三家物业公司，当时管理着总计224个富力地产的物业项目，英美大炮战总建筑面积约为7000万平方米。

天力物业是富力物业集团拥有的重头资产。去年4月，李张二人通过富星投资也将其进行了私有化处理，代价3亿元收购其全部股权。

天力物业财务资料 天力物业创立于1997年，在富力地产成立三年后落地，二者几乎是共生共长。从富力地产剥离之前，天力物业由广州富力地产股份有限公司（简称“富力地产”）持股90%、广州鼎力创业投资有限公司（简称“鼎力投资”）持股10%。而鼎力投资又由广州富力地产持股90%、富力地产集团有限公司持股10%。

富力地产接连出售物业公司，当时业内人士分析表示，短时间内连续三宗收购同类资产的关联交易，是富力地产有意将物业剥离，后续或更多是进行平台整合，东京食尸鬼店长为独立上市做准备。

不过，富力物业的上市，没有选择容易好走的路，反而选了一条“曲线”上市之路。

“把上市公司的物业公司出售给了关联方，物业再上市就不属于分拆上市。正常来说，物业公司直接从上市公司内分拆IPO更容易。”曾有港股券商分析师表示。

打包“物管+商管”？

在其2019年底初步搭建物业整合平台后，关于富力物业的上市传言一直都有，猜测的内容也是多样。

去年8月，富力物业举行了“富物商企”品牌发布会，推出全新商服子品牌，引发行业关于富力物业“物管+商管”打包上市的猜想。

在天力物业的业务线中，有很大一部分是向商业地产项目提供物业服务。而早在2017年3月，富力就已经官宣了整合集团下属物业公司，组建富力物业服务集团，将物业服务和社区商业、互联网、物联网、智慧社区全面打通。

去年11月底，有媒体消息称，多名富力地产内部员工透露，天力物业正计划上市，正招聘相关职员，包括能够独立负责上市公司账务的财务岗。

不过，2020年前后有18家物企成功登陆港股上市，却未等来富力物业的招股书。

富力物业一向低调，一直也未对外透露业务运营、营收盈利的任何信息。据富力集团官网显示，富力物业服务集团总接管面积约1亿平方米，管理项目超320个。

在富力地产2015年中期业绩发布会，李思廉曾表示，“相信我们公司的物业管理也蕴藏了很大价值。”

当年的那场发布会，李思廉言及富力地产全国物业管理费，全年吞吐量有10亿元，其中单珠江新城就有数亿元。

“我们在珠江新城管理着十几个项目，商业物业管理费平均超过30元（平方米），差不多一平方米就等于住宅物业十平方米或以上了，所以产生的效益很大。”

不过，从去年四月富力出售3家物业公司公告的财务资料来看，恒富物业、华信物业，以及天力物业的经营状况并不稳定。

在2018年，三家公司仅恒富物业正面盈利1.81万元。截止2019年10月底，恒富物业出现亏损，华信物业扭亏为盈，而亏损额大于盈利额；且同期这两家公司尚有负债净值分别为745万、186.63万元。截止2019年末，天力物业实现税后盈利5418万元，而同期其综合负债净值为1.74亿元。

“物业管理业务具有轻资产、劳动力密集和服务导向的特征，与本集团的核心业务相比，其需要不同的管理技巧、能力以及发展战略，当前物业管理业务对公司整体利润贡献有限。”2020年，富力地产实现权益协议销售额为1387.9亿元，营业额为858.9亿元，净利润为91.5亿元。

从2015年透露计划，再到2019年着手资产腾挪，酝酿了5年多的富力物业分拆上市，这一次能否尘埃落地，就差公告招股书这“临门一脚”的关键动作。